HYPOTHEEK (VORM) WIJZIGEN

Als je je hypotheek aanpast, dan verander je bijvoorbeeld de aflosvorm en blijf je bij dezelfde geldverstrekker.

Tijdens de looptijd van je hypotheek kan er nogal wat veranderen en kan het zijn dat je oude hypotheek(vorm) niet meer bij jouw situatie past. Zo kan het zijn dat je in het verleden een (deels) aflossingsvrije hypotheek hebt afgesloten. Maar dat je nu meer bent gaan verdienen, waardoor je maandelijks meer ruimte over hebt om meer te gaan aflossen. Hieronder omschrijven we diverse situaties en het omzetten van de hypotheek.

Wijzigen aflosvorm (meer aflossen)

Wanneer je er de voorkeur aan geeft om een vast bedrag per maand te willen aflossen, dan zijn er verschillende mogelijkheden. Bij sommige geldverstrekkers kun je zonder een wijziging door te voeren ervoor kiezen om een extra bedrag te laten incasseren, waarbij dit bedrag maandelijks wordt afgelost op een gekozen leningdeel. Bij andere geldverstrekkers moet er een contractswijziging worden aangevraagd.

Einde looptijd hypotheek

Afhankelijk van de voorwaarden van de geldverstrekker kan het zijn dat deze verplicht om de openstaande hypotheekschuld volledig af te lossen. Dit kan ongewenst zijn of niet financieel niet haalbaar. Wanneer er wordt gekozen voor het oversluiten naar een andere geldverstrekker geldt vrijwel altijd een nieuwe looptijd van 30 jaar. Hierdoor voorkom je de situatie dat je afhankelijk bent van het beleid van de geldverstrekker wanneer je hypotheek afloopt.

Rentemiddeling

Bij steeds meer geldverstrekkers is het mogelijk om te verzoeken om rentemiddeling. Dit is veelal niet mogelijk (en niet heel interessant) op een leningdeel waaraan een spaarplan (spaarverzekering of bankspaarrekening) is gekoppeld.

Langere rentevaste periode

Of je nu in je huidige woning wilt blijven zitten of binnenkort van plan bent om te verhuizen, het nu kiezen voor een relatief lang of langere rentevaste periode met lage hypotheekrente kan interessant zijn. Als je verhuisplannen hebt, dan is het wel belangrijk dat er een goede verhuisregeling is. Wanneer de rentevaste periode bijna afloopt, dan is het vaak mogelijk om tegen geringe kosten nu al te kiezen voor een nieuwe rentevaste periode. Vaak is de nieuwe rente lager dan de huidige betaalde rente. Zo heb je meer zekerheid tegen lagere lasten.

Renteherziening

Drie maanden voordat je huidige rentevaste periode afloopt krijg je van je huidige geldverstrekker een voorstel tot verlenging. Wanneer de rentevaste periode afloopt, dan is er geen resterende rentevaste periode en geen boeterente. Dit kan een mooi moment zijn om te beoordelen of blijven bij de huidige geldverstrekker verstandig is, of dat oversluiten naar een andere geldverstrekker interessant is voor je. Accepteer nooit “zomaar” het aangeboden verlengingsvoorstel, want diverse banken hebben de afgelopen jaren de hypotheekrentes voor een aflossingsvrije hypotheek of bankspaarhypotheek fors laten stijgen ten opzichte van de hypotheekrentes die ze aanbieden voor bijvoorbeeld annuïteitenhypotheken.
Daarom is het vaak interessant om wanneer je deze hypotheekvorm(-en) hebt over te sluiten naar een geldverstrekker die deze opslagen niet kent.

Lagere hypotheekrente vanwege aflossing

Geldverstrekkers werken met risicoklassen. De hoogte van de rente is, met uitzondering van hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie, afhankelijk van de schuld-/marktwaardeverhouding. Dat wil zeggen de hoogte van de resterende hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning. Het kan zijn dat je met een extra aflossing in een andere risicoklasse terecht kan komen en een  mooie rentekorting kunt verkrijgen.

Extra inleggen op een aan je hypotheek gekoppeld spaarplan

De huidige spaarrente is momenteel nihil, maar het kan zijn dat de rente van jouw spaarplan (gekoppeld aan de hypotheek) wel een mooie rentevergoeding oplevert. Dit kan interessant zijn.

Spaarhypotheek omzetten naar annuïteitenhypotheek

De hypotheekrente is de afgelopen jaren flink gedaald. Bij een spaarhypotheek betekent dit dat de rente op je gekoppelde spaarplan ook daalt. Hierdoor is bij renteherziening vaak een fors hogere inleg of premie nodig. Je hebt geen echt voordeel van de lagere rente, omdat dit teniet wordt gedaan door een hogere netto premie inleg of premie.

Daarnaast zijn er geldverstrekkers die de opgebouwde waarde op het spaarplan niet rekenkundig in mindering brengen op de openstaande hypotheeksom. Hierdoor kan het zijn dat je in een hogere risicoklasse zit of blijft zitten dan dat noodzakeljk is. Het is in veel gevallen interessant om te laten beoordelen of het afkopen van het spaarplan, dat af te lossen op de hypotheek en deze om te zetten naar een annuïteitenhypotheek voordeliger voor je is.

Daarnaast heb je dan vaak een lagere rente, omdat bij een annuïteitenhypotheek er vrijwel altijd een lagere rente van toepassing is. Wij beoordelen of het interessant is om dit bij de huidige geldverstrekker te doen of dat het verstandiger is om over te stappen naar een andere geldverstrekker.

Verbouwingswensen (evt. energiebesparende voorzieningen)

Wanneer je je hypotheek gaat herzien, dan is dat vaak het beste moment om je eens af te vragen of je verbouwingswensen hebt aan je woning. Vaak zijn er lagere rentelasten mogelijk. Dit biedt dan ruimte in het budget om een verbouwing te realiseren. Het opnemen van een deel van de overwaarde of het realiseren van een verbouwing die waardevermeerderend is (en mogelijk kostenbesparend vanwege energiebesparende voorzieningen) kan vaak tegen dezelfde of lagere lasten dan de huidige lasten. Wij bespreken dan ook of deze wensen er zijn.

Top-opslagen (reguliere aflossingen)

Bij de meeste geldverstrekkers krijg je automatisch een lagere rente als de schuld-/marktwaardeverhouding wijzigt. Kom je in een lagere risicoklasse, dan daalt de rente automatisch mee. Dit heet looptijdrente. De rente wijzigt gedurende de looptijd. Maar niet bij alle geldverstrekkers gebeurt dit automatisch. Je moet het melden (signaal afgeven) of de actuele waarde van de woning doorgeven. Wij beoordelen of het mogelijk is dat je een lagere rente kunt krijgen door de juiste informatie door te geven aan de geldverstrekker.

Top-opslagen (extra aflossingen)

Door een bedrag extra af te lossen kun je aanmerking komen voor een lagere rente. Sowieso hoef je minder rente te betalen omdat je minder hebt geleend. Los je af op een annuïteiitenhypotheek, dan wordt ook de aflossingslast lager. Wij beoordelen of het interessant is om extra af te lossen en welk bedrag er nodig is om een lagere rente te krijgen. In combinatie met een nieuw taxatierapport blijkt er vaak een leuke besparing mogelijk.

Hertaxatie

Bij het afsluiten van een hypotheek wordt door de geldverstrekker de marktwaarde van de woning (vroeger ook vaak de executiewaarde) in de administratie gezet. Bij een gestegen waarde van de woning is het risico op een restschuld voor de geldverstrekker lager. Vaak betekent dit dat er een lagere rente mogelijk is. Je kunt dan een top-opslag kwijt raken. Zeker wanneer je bij aanvang een relatief hoog verstrekkingspercentage had (bijvoorbeeld 100% van de marktwaarde of zelfs meer), dan betaal je een relatief hoge rente. Wanneer door de recente waardestijgingen blijkt dat er een gunstigere schuld-/marktwaardeverhouding mogelijk is, dan zal er een behoorlijke korting mogelijk zijn. We zien dat in de hoogte risicoklasse de hoogte opslagen gelden. Anders bekeken: door in een lagere risicoklasse terecht te kunnen komen is er een mooie besparing mogelijk.

Bij sommige geldverstrekkers is een uitgebreid taxatierapport niet nodig voor dit verzoek. Een Calcasa-rapport of een recente WOZ-beschikking kan ook volstaan. Wij beoordelen welke waarde nodig is voor een lagere rente en we bespreken wat de verwachte taxatiewarde is. Vaak blijkt toch wel dat op basis van een nieuw taxatierapport de hoogste waarde behaald wordt. De kosten voor een taxatierapport verdien je snel terug.

Betere voorwaarden

De afgelopen jaren zijn er veel nieuwe geldverstrekkers op de markt gekomen. Niet alleen op prijs is er concurrentie (je ziet dat er de afgelopen jaren rentepercentages worden aangeboden, waarbij er op hondersten van procenten wordt geconcurreerd), maar ook op basis van voorwaarden. Wij beoordelen of de huidige geldverstrekker nog steeds passend is bij je huidige situatie en je toekomstwensen. Een nieuwe langere looptijd zonder verplichte aflossing van de openstaande restantschuld is een goed voorbeeld van betere voorwaarden.

Aflopen hypotheek, verzoek langere economische looptijd

Zoals beschreven bij wijzigen looptijd kan het interessant zijn om niet afhankelijk te zijn van toekomstig onzeker beleid. Wanneer je hypotheek nu of binnenkort afloopt zullen we altijd beoordelen wat het beleid is van de geldverstrekker. Wanneer zij bereid zijn om een nieuwe looptijd af te spreken die lang genoeg is en wanneer hier geen ongewenste verplichtingen bijkomen, zoals bijvoorbeeld verplichtingen tot gehele of gedeeltelijke aflossing, dan is het ook het overwegen waard om op dit voorstel in te gaan. Wij maken een vergelijking voor je en geven je aan wat er mogelijk is.

Betalingsproblemen

Bij reeds bestaande of redelijkerwijs te verwachten toekomstige betalingsproblemen is het belangrijk dat wij dit tijdig vernemen. Wij kunnen dan met de geldverstrekker in contact treden om hen te vragen om hulp. Bij een achterstand van meer dan 3 maanden is de geldverstrekker vanuit de Gedragscodenormen verplicht om hiervan melding te maken bij het BKR. Dit leidt ertoe dat een toekomstige financiering afsluiten nagenoeg onmogelijk is. Geldverstrekker hebben veel mogelijkheden om hulp te bieden bij problemen. Informeer ons altijd tijdig!

Meer weten

Wil je meer weten over de mogelijkheden voor jouw persoonlijke situatie? Maak dan een vrijblijvende afspraak voor een gratis oriënterend gesprek?
Bel ons op 0800 40 50 600 (gratis). Wij zijn je graag van dienst op werkdagen van 9:00 tot 17.30 uur.

Menu